In tutta la Cina, gli sviluppatori immobiliari in bancarotta stanno interrompendo la costruzione di nuovi complessi residenziali. Gli acquirenti disperati vi si trasferiscono comunque.

Questo articolo è stato pubblicato originariamente in inglese su Sixth Tone il 25 agosto 2022.

L’autore dell’articolo è Wu Peiyue.

Traduzione di Alexandra Dunčková.

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SHAANXI, Nordovest della Cina – Wang Xudong e Zhou Zongzhen si fanno strada nell’oscurità diretti verso la loro casa: un condominio lasciato a metà nella periferia di Xi’an.

L’edificio a 33 piani è poco più di uno scheletro di cemento. La facciata è aperta, i muri di mattoni che collegano le colonne tra loro sono costruiti solo a metà. Teloni di plastica sbattono contro le impalcature nella brezza della tarda sera.

Per la coppia, il complesso, con le sue nubi di polvere e l’odore stantio di cemento, è a malapena distinguibile dal cantiere in cui lavorano durante il giorno. L’unica differenza è che ora fa molto più freddo. Il vento fischia attraverso il lungo corridoio, portando via il calore.

Wang e Zhou hanno occupato una delle stanze vuote al quarto piano. Non c’è acqua corrente o elettricità, l’unica illuminazione è affidata a una lampada solare. L’intero mobilio è costituito da due letti singoli in ferro, addossati a una delle pareti, e una tavola di legno non verniciata che funge da tavolo di fortuna.

Ma i due, entrambi sessantenni, hanno deciso di sopportare queste condizioni precarie. Sentono di non avere altra scelta.

«Anche se la vita è molto spartana qui, almeno non dobbiamo più preoccuparci dell’affitto mensile», racconta Wang a Sixth Tone. «L’abbiamo comprata. È di nostra proprietà. È la nostra casa».

Wang, Zhou e all’incirca altri cento proprietari di immobili si sono trasferiti nel complesso di appartamenti incompiuti Jinling Apartment poco più di tre mesi fa. È stato un atto nato dalla disperazione e dalla ribellione.

Anche se la vita è molto spartana qui, almeno non dobbiamo più preoccuparci dell’affitto mensile.

Wang Xudong, proprietario di uno degli immobili

Come tantissime altre persone in Cina, hanno investito i loro risparmi nell’acquisto di un appartamento in prevendita, per poi vedere lo sviluppatore immobiliare incontrare difficoltà finanziarie e bloccare la costruzione del progetto.

Le prevendite di immobili abitativi sono diventate pratica comune in Cina. Nel 2021 l’87% delle nuove case nel Paese sono state vendute mentre erano ancora in fase di costruzione, a fronte del 63% nel 2005. La maggior parte degli acquirenti paga per gli appartamenti mesi o addirittura anni prima che siano terminati.

Questo schema ha dato una notevole spinta al mercato immobiliare cinese, consentendo agli sviluppatori immobiliari di finanziare enormi quantità di costruzioni. Adesso però il settore immobiliare si trova ad affrontare una crisi finanziaria. In tutto il Paese, gli sviluppatori immobiliari stanno faticando a far fronte a debiti da capogiro e stanno bruscamente interrompendo i progetti.

Di conseguenza il 5% dei nuovi sviluppi residenziali nelle principali città cinesi (pari a 71,5 milioni di metri quadri di appartamenti) si trovano in una situazione di limbo, ha rilevato lo Shanghai Yiju Real Estate Research Institute in un’indagine effettuata nella prima metà del 2022.

La crisi sta lasciando gli acquirenti in condizioni drammatiche. Molti pagano mutui su immobili che sono ancora dei gusci vuoti. Altri hanno investito i risparmi di una vita nell’anticipo su una casa che potrebbe non essere mai completata.

Jinling Apartment è un esempio di quanto la situazione possa diventare disperata e di quanto possa essere difficile per i proprietari degli immobili far valere i propri diritti. 

Wang, Zhou e gli altri proprietari stanno aspettando che gli sviluppatori portino a termine le loro abitazioni da oltre cinque anni. Hanno già provato a implorare le società immobiliari di completare la costruzione, a chiedere l’intervento delle autorità, e a portare le imprese in tribunale. Niente di tutto questo ha funzionato.

Nel frattempo, il declino dell’economia cinese ha lasciato molti degli acquirenti in difficoltà nel trovare lavoro e nel pagare l’affitto. Avendo poche altre opzioni, sono stati costretti a insediarsi abusivamente nelle loro case incomplete.

Lasciati nel limbo

Wang e Zhou hanno sentito parlare per la prima volta del progetto di sviluppo immobiliare Jinling Apartment nel 2016. Ideato da due sviluppatori immobiliari locali, Xi’an Huyaue Industrial e Xi’an Rongland Real Estate, il complesso si trova in una porzione di terreno agricolo a diversi chilometri a sud del centro di Xi’an.

Il progetto ha da subito attirato l’attenzione di lavoratori migranti che vivevano nei villaggi urbani vicini, ovvero insediamenti densamente popolati che sono sorti intorno a Xi’an all’apice del boom economico cinese. Il Jinling Apartment sembrava offrire esattamente ciò di cui avevano bisogno: una casa moderna a un prezzo accessibile.

Wang, che viveva in affitto in uno di questi villaggi urbani, voleva disperatamente comprare una casa vicino a Xi’an. I suoi genitori anziani, che vivono a diverse centinaia di chilometri di distanza, sulle montagne della provincia meridionale dello Shaanxi, presto non sarebbero più stati in grado di badare a se stessi.

«Mio padre ha più di 80 anni  e mia madre è cieca. Ho cercato di portarli a vivere con me in città ma nessuno era disposto a darci una casa in affitto», racconta Wang. «I proprietari hanno paura che se una persona anziana muore nella casa non saranno in grado di affittarla».

Mio padre ha più di 80 anni e mia madre è cieca. Ho cercato di portarli a vivere con me in città ma nessuno era disposto a darci una casa in affitto.

Wang Xudong, proprietario di uno degli immobili

Nel novembre 2016 Wang si recò al centro vendite del Jinling Apartment. Il personale gli disse che un appartamento di 50 metri quadri sarebbe costato 250.000 yuan (allora 37.600 dollari) e che l’edificio sarebbe stato completato entro un anno. A Wang, che ha lavorato per anni nel settore edile, era sembrata una data di consegna ragionevole all’epoca.

«L’edificio era provvisto di tetto», racconta Wang. «Le impalcature sul tetto erano state già smontate».

Pochi giorni dopo, dissero a Wang e a sua moglie che dovevano pagare il 60% in anticipo per assicurarsi un mutuo. Loro consegnarono il denaro. Quando la loro richiesta di mutuo non andò a buon fine, il personale disse loro che avrebbero potuto semplicemente pagare il restante 40% quando l’appartamento sarebbe stato pronto, di lì a un anno, pratica comune nelle zone a basso reddito della Cina.

Wang riuscì  a raccogliere la somma richiesta nei mesi successivi . Ma quando andò a visitare Jinling Apartment un mese prima della data di consegna, scoprì che il sito era deserto.

«I tre ascensori, le finestre e le tubature dell’acqua dovevano ancora essere installati», racconta Wang. «Ma non c’erano operai».

Nell’ottobre 2017, due settimane prima della scadenza per la consegna, uno degli sviluppatori pubblicò un avviso in cui dichiarava che la costruzione era stata sospesa a causa di «una falla nella catena di finanziamento del progetto». Aggiungeva inoltre che si stavano raccogliendo fondi da varie fonti per finanziare il progetto e che gli operai del cantiere avrebbero ripreso i lavori a pieno ritmo quella stessa settimana. Gli sviluppatori promisero  di consegnare le abitazioni terminate entro il 31 gennaio 2018.

Non lo fecero .

Ormai seriamente preoccupati, gli acquirenti iniziarono ad organizzarsi. Wang ha detto che fecero «innumerevoli» visite alle autorità locali per l’edilizia abitativa, chiedendo loro di intervenire.

Nell’agosto 2018, gli sviluppatori tornarono con una nuova proposta. Chiesero agli acquirenti di pagare loro il saldo per l’acquisto dell’appartamento, sostenendo che in questo modo avrebbero avuto sufficiente capitale per far ripartire la costruzione.

Gli sviluppatori promisero che i pagamenti sarebbero stati versati su un conto vincolato supervisionato dal governo. Anche i funzionari locali erano intervenuti per assicurare agli acquirenti che il denaro sarebbe stato gestito in modo corretto.

Gli acquirenti accettarono con riluttanza. Nelle settimane successive consegnarono oltre nove milioni di yuan. Wang pagò il restante 40% dei 250 000 yuan, chiedendo denaro ai parenti e richiedendo un prestito di 70.000 yuan alle banche rurali per riuscire a coprire il pagamento.

I lavori ripartirono… per una settimana.

Una dozzina di operai riuscirono ad aggiungere lo strato di isolamento alla parete esterna dell’edificio e centinaia di nuove lastre di vetro per finestre furono consegnate al cantiere, a detta di Wang. Tuttavia, prima ancora che le finestre fossero state installate, gli operai erano spariti di nuovo.

«Mi sono sentito ingannato», dice Wang.

Andare in tribunale

Il passo successivo dei proprietari degli immobili fu portare gli sviluppatori in tribunale. Nel gennaio 2020 Wang fece causa a Huayue, lo sviluppatore che aveva ricevuto il suo denaro, per violazione del contratto. Pagò un avvocato locale per farsi rappresentare spendendo 3.500 yuan ed esortò Huayue a riprendere i lavori di costruzione, a fissare una nuova data di consegna e a pagare un risarcimento per i danni che il ritardo nella consegna gli aveva causato.

Wang vinse la causa. Il tribunale ordinò a Huayue di pagare un risarcimento pari a un decimillesimo del prezzo dell’appartamento moltiplicato per il numero di giorni di ritardo nel completarlo: circa 15.000 yuan in totale. Ma l’elemento cruciale è che la sentenza non imponeva allo sviluppatore una data specifica entro cui terminare la costruzione.

Altri dieci tra i proprietari degli immobili contattati da Sixth Tone hanno detto di aver fatto causa ai costruttori del complesso Jinling Apartment, ricevendo sentenze simili. Eppure, la loro vittoria non ha fatto pressoché nessuna differenza. A distanza di due anni, nessuno di loro ha una casa finita, né ha ricevuto nessuno dei risarcimenti che sono stati loro riconosciuti dai giudici.

«Il tribunale ha detto che l’esecuzione della sentenza può attendere fino a quando il costruttore non avrà il capitale sul suo conto», afferma Wang.

Gli avvocati e gli addetti del settore immobiliare hanno riferito a Sixth Tone che è improbabile che il caso si risolva tramite il tribunale. Secondo loro, sarà il governo locale a dover intervenire direttamente.

«In questo caso, il governo locale dovrebbe spingere il progetto di sviluppo immobiliare lasciato incompleto verso una procedura per bancarotta», afferma Qiu Ping, avvocato dello studio legale Shanghai Brilliance.

Una volta che una società dichiara bancarotta, i suoi beni possono essere venduti all’asta, spiega Qiu. Un altro sviluppatore potrà allora, almeno in teoria, rilevare il progetto, terminare i lavori e vendere le unità rimaste invendute. Gli acquirenti che, come Wang, hanno prepagato gli appartamenti rimangono legalmente proprietari delle loro case e quindi manterrebbero la proprietà anche dopo il fallimento dello sviluppatore, aggiunge Qiu.

«Avviare una procedura fallimentare non significa semplicemente risolvere il problema con un’asta, ma utilizzare gli sforzi di tutte le parti coinvolte per far riprendere la costruzione dell’edificio incompiuto e così poter tutelare gli interessi dei creditori e preservare al meglio la stabilità sociale», afferma Qiu.

Tuttavia, un analista di investimenti immobiliari ha riferito a Sixth Tone che a volte non si tratta meramente di trovare fondi per completare la costruzione; in alcuni casi, i progetti vengono interrotti perché il terreno non è più redditizio per gli sviluppatori.

Nel caso di Jinling Apartment, le unità rimaste invendute sono solo 60, mentre gli acquirenti hanno già pagato interamente i loro appartamenti. Ciò significa che per qualsiasi società che rilevi il progetto ci sarebbero scarse opportunità di guadagno una volta ultimati i lavori.

«Le aziende potrebbero non essere più incentivate a reperire fondi per riprendere questo progetto», afferma l’analista, che ha richiesto l’anonimato a causa della delicatezza dell’argomento. «Il governo potrebbe dover salvare il mercato acquistando il terreno a un prezzo sufficientemente alto per il completamento del progetto».

Irruzione

Il ritardo di cinque anni ha causato agli acquirenti un’enorme quantità di stress e difficoltà finanziarie. Molti hanno cercato di affittare case vicino al Jinling Apartment, in modo da poter tenere d’occhio lo sviluppo del progetto. Ma l’area ha subito diverse ondate di demolizioni, in quanto Xi’an sta riqualificando i villaggi urbani.

Di conseguenza, Wang ha dovuto cambiare casa almeno sei volte negli ultimi tre anni. Tra i dieci proprietari di immobili nell’edificio con cui Sixth Tone ha parlato, sei hanno detto di aver dovuto cambiare casa un numero di volte analogo.

«Negli ultimi anni le abitazioni rurali circostanti sono state demolite ovunque», dice Wang. «Mi trasferivo, poi la nuova casa veniva demolita».

Quando ho comprato questa casa pensavo che invece di avere una casa in affitto avrei potuto avere un nido tutto mio dopo il divorzio. Ma la realtà è che sono andata alla deriva per tutti questi anni.

Song Jia, proprietaria di uno degli immobili

Song Jia, di 45 anni, ha acquistato una delle unità del Jinling Apartment poco dopo aver divorziato. Al tempo delle dispute iniziali con gli sviluppatori viveva in un villaggio urbano dall’altra parte della città. Tutte le volte che i proprietari degli immobili si riunivano presso il complesso residenziale doveva viaggiare per sei ore, con due cambi di autobus. Più tardi si è trasferita più vicino, ma anche lei ha dovuto traslocare più volte a causa della riqualificazione generale. Lo stress ha avuto pesanti ripercussioni su Song, che ha parlato con Sixth Tone usando uno pseudonimo per motivi di privacy.

«Quando ho comprato questa casa pensavo che invece di avere una casa in affitto avrei potuto avere un nido tutto mio dopo il divorzio. Ma la realtà è che sono andata allo sbando per tutti questi anni», dice Song, scoppiando in lacrime. «Nessuno sapeva che ciò che ci aspettava sarebbe stato così difficile. Ogni volta che voglio piangere, faccio finta di ridere».

Col tempo anche la pressione finanziaria è cresciuta. Con la gentrificazione del quartiere, i prezzi degli affitti continuavano ad aumentare. Nel frattempo, l’economia locale ha subito un duro colpo durante la pandemia.

La maggior parte dei proprietari degli immobili lavora nell’edilizia o nel settore dei servizi e il loro reddito è diminuito drasticamente a causa dei ripetuti lockdown. Alla fine del 2021, durante i tre mesi di lockdown totale di Xi’an, molti di loro non hanno guadagnato proprio nulla.

Alla fine, gli acquirenti giunsero a una conclusione sconfortante: la necessità di risparmiare denaro aveva ormai superato il disagio che comporta vivere in un edificio incompiuto. Nel settembre del 2021, oltre 100 tra i proprietari degli immobili fecero irruzione nel Jinling Apartment, buttando giù i muri di mattoni che bloccavano l’ingresso e la tromba delle scale.

«Prendemmo un grosso tubo d’acciaio dal cantiere e lo usammo per abbattere i mattoni», racconta Wang.

Presto arrivò la polizia e iniziò a sparare gas lacrimogeni nell’edificio per costringere i proprietari degli immobili ad andarsene.

«La maggior parte delle persone non resse e scappò fuori», racconta Wang. «Ma io rimasi dentro la casa e continuai a colpire per cercare di aprire la tromba delle scale».

Più tardi quello stesso giorno, un funzionario dell’ufficio locale per l’edilizia abitativa si recò sul posto. Promise di assicurarsi che il progetto sarebbe stato completato entro la fine dell’anno se gli acquirenti avessero accettato di lasciare l’edificio, come mostra una video testimonianza dell’incidente vista da Sixth Tone.

I proprietari decisero di credergli e andarono via. Ma i lavori non ripresero.

Così, nel maggio di quest’anno, hanno fatto di nuovo irruzione nell’edificio. Questa volta, gli sviluppatori avevano lasciato un’auto a bloccare l’entrata dell’edificio, il che ha impedito ai proprietari di portare dentro i loro mobili. La polizia si è rifiutata di rimuovere il veicolo, perciò diverse decine di proprietari hanno sollevato l’auto a mani nude per spostarla dall’ingresso.

Vita in un edificio lasciato a metà

Che dei cittadini si trasferiscano in condomini lasciati a metà è un evento raro in Cina, ma non inedito. All’inizio di quest’anno, centinaia di persone hanno fatto irruzione a Yihefang, un altro progetto in stallo a Xi’an.

Per i residenti del Jinling Apartment, la vita nell’edificio è problematica, ma tollerabile. Molti di loro sono cresciuti nella povertà e sono abituati a vivere in condizioni di disagio.

«Se è dura? Siamo tutti persone che hanno vissute in situazioni di difficoltà», dice Song. «Questa casa è molto meglio di quella del villaggio urbano (che avevo in affitto prima). Avevo paura che la casa del villaggio stesse per crollare».

Uno dei proprietari degli immobili, di 67 anni, di cognome Qu, ha ribadito lo stesso punto. «Prima della riforma e dell’apertura della Cina, tutti in campagna vivevano una vita dura», dice. «Ora, anche se sono un po’ avvilito, sono soddisfatto».

Per molti versi la vita a Jinling Apartment ricorda ai residenti il periodo in cui vivevano fuori città. Hanno formato una comunità affiatata, che lavora insieme per risolvere i vari problemi.

Niente sistema di drenaggio? Si scava un bagno a secco fuori dall’edificio. Niente acqua corrente? Si prende l’acqua da un pozzo a 200 metri di distanza e la si riporta a casa con un carrello. Alcuni dei residenti vanno anche in giro a raccogliere bottiglie di acqua minerale semivuote dai bidoni della spazzatura, perché sono consapevoli che bere acqua di falda è una pessima idea.

La sera le donne cucinano a turno pasti per l’intero edificio, servendosi di una cucina condivisa al primo piano. Ognuno dei residenti contribuisce con 400 yuan al mese per coprire i costi, dice Qu.

L’estate è quasi finita, l’inverno è alle porte. Non abbiamo le finestre, figuriamoci il riscaldamento.

Qu, proprietario di uno degli immobili

Qu trova questo stile di vita comunitario stranamente rassicurante. Passa la maggior parte delle sue giornate nell’area comune dell’atrio dell’edificio. Mentre gli adulti siedono insieme su un enorme divano a pianificare le prossime manifestazioni, i bambini giocano insieme su un materasso coperto da un tappetino di bambù.

«I miei vicini si prendono cura di me e cucinano per me», dice Qu.

Ma comunque i proprietari degli immobili restano in ansia. Il futuro del progetto rimane incerto. A luglio, le autorità locali hanno detto ai proprietari che avrebbero aiutato Huayue a vendere una piccola porzione di terreno in modo da raccogliere abbastanza fondi per finire l’edificio, come mostrano le videoregistrazioni dell’incontro che i proprietari degli immobili hanno condiviso con Sixth Tone. Entrambi gli sviluppatori hanno promesso di riprendere i lavori non appena avranno abbastanza soldi. Le telefonate di Sixth Tone all’ufficio per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano e rurale del distretto di Gaoxin di Xi’an, dove il complesso Jinling Apartment si trova, sono rimaste senza risposta.

I residenti sono stanchi delle promesse. Qu racconta che a volte fatica a dormire la notte, tormentato dall’idea di essere «stato fregato».

«Durante la prima metà della mia vita ero disposto a fare qualunque tipo di lavoro duro e sporco. L’idea era che non importava quanto duramente avrei dovuto lavorare, alla fine sarei riuscito a comprare un appartamento in città», dice Qu, che è cresciuto in una zona montuosa dello Shaanxi con scarse risorse sanitarie. «Dal destino di questa casa dipenderà tutta la mia vita. L’ho comprata perché spero di passare il resto della mia vita qui… sono molto preoccupato».

Quando fa buio, a Qu piace spostare gli sgabelli all’esterno. A Xi’an fa ancora estremamente caldo e l’aria fresca è piacevole. Ma i residenti lo sanno che il clima cambierà presto.

«L’estate è quasi finita, l’inverno è alle porte», dice Qu. «Non abbiamo le finestre, figuriamoci il riscaldamento. Spero che il governo risolva questo problema per noi al più presto».

Editor: Dominic Morgan.

Immagine di copertina: Wang Shuting (pseudonimo), lavoratrice a tempo pieno e madre di tre figli, nel suo appartamento dentro a un immobile incompiuto, a Xi’an, nella provincia di Shaanxi, Agosto 2022. Wu Huiyuan/Sixth Tone